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楼盘排位赛愈发激烈 畅销红盘有哪些特质?

2021-07-29    来源:威海凤凰湖

原标题:楼盘排位赛愈发激烈 畅销红盘有哪些特质?|重庆楼市年中盘点④

  编者按:车站在2021年的中轴线上,总结重庆楼市的上半场,再次发生了哪些深刻变化?有哪些令人印象深刻的大事件?为全方位呈现2021年上半年房地产行业形势,乐居重庆特别策划——「半年十问」,从政策、市场、土地、成交价、房贷等维度,立足客观数据,结合专业分析,还原成真实楼市,并展望下半年房地产走势。

  乐居买房 魏东 相吻合重庆

  2021上半年,你对重庆楼市最深刻的印象是什么?答案一定是,谈论买房的人多了,售房部人气低了,散户现场开始排队了,开发商把购房优惠折扣放宽了,房价涨了一截……

  重庆房地产市场的热度,成就了一批热卖楼盘,在数百个在售楼盘中脱颖而出,成为行业中的佼佼者。那么,这些热销楼盘凭什么如此“白”?

  今日起,重庆乐居推出“20221年中策划:重庆楼市半年十问”系列观察,第四期探讨:畅销“红盘”的共同特质?

  数据解读:

  近日,克而瑞重庆机构公布《2021年上半年重庆主城项目销售金额TOP30》,华侨城、十里长江、融创壹号院、中国摩、恒大轨道时代、万科锦绣滨江、学樘府、富力城、御璟湖山和衿湖翠林共10个楼盘成交价金额约248.57亿元。

  TOP30门槛持续提升,入榜金额门槛超过了10.82亿元,相比去年的6.64亿元上升近63%。

  从单盘成绩看,5个楼盘成交价金额超24亿元,“三甲”中的华侨城成交金额达到44.28亿元,十里长江成交价金额31.11亿元,融创壹号院成交金额25.08亿元。

  值得一提的是,今年重庆楼市整体行情上扬,单盘业绩差距逐渐缩小,竞争更加激烈。

  可以看到,学樘府、富力城、御璟湖山、衿湖翠林四个楼盘成交价金额均为19亿元+;金地自在城、春溪雲庐、重庆悦府和四季花城共4个楼盘成交价金额均为15亿元+。另外,成交金额13亿元+的有4个楼盘,而12亿元+、11亿元+的楼盘分别有3个。

  虽然,它们都归属于热卖盘,但是热卖原因各不相同。乐居重庆为你一一分析。

  “红盘”特质:

  1、流量盘 ,以货源充足或较低总价吸睛

  上半年,在重庆楼市热度居高不下的环境中,不少楼盘开盘去化率可以轻松超过80%以上,而需要持续热卖,则要依靠充裕的货源量。那么,楼盘体量大便可不具备持续供货能力。

  在热销楼盘榜单中,华侨城、中国摩、富力城、金地自在城均为大体量级楼盘。

  大体量楼盘的营销方式之一便是可以根据市场变化浑厚推新,设计“流量”产品,以较低总价交换条件成交量,迅速回笼资金。

  其中,空港板块的中国摩,占地约2000亩,体量约350万方,一直以来主推套内面积约50~90㎡左右的高层产品,总价控制在约75-100万元/套,是典型的“流量盘”。

  同样,金地自在城也紧贴市场主流,以75~100㎡的中小面积段高层和洋房产品为主,而且建面均价在10000元/平方米左右,换算下来总价也很OK,适合走量。所以,它能长期霸榜大渡口区销冠。

  除此之外,也有不少楼盘在今年发售了流量产品。如,富力城发售产品以高层为主,无论是富力院士廷套内面积65-77㎡产品,还是公寓34-39㎡户型,均是为了做低总价,28万的公寓、95万的住宅更容易贩卖。

  另外,恒大轨道时代、万科四季花城、北京城建龙樾生态城、千江凌云等楼盘均在面积段和总价间展开了合理均衡,以取得“量”。

  2、产品线丰富,市场必须什么就买什么

  事实上,不少开发商在产品设计上不会采取高低配上,不仅能获取非常丰富的产品线,将有所不同需求的购房者一网打尽,从而促使热卖。

  TOP30榜单上名列第一的华侨城作为占地面积6000亩的超级大盘,凭借地甚广优势进行组团研发,设计出多样性产品,牵涉到高层、小高层、大平层、洋房、别墅、商铺等,几乎可以涵括市面上的各类型产品。所以,华侨城登顶第一在意料之中。

  今年上半年,华侨城推出了多个组团新品,还包括云麓台二期的大平层、嘉陵江天的洋房和大平层、岚溪云墅的江湾叠墅、云溪别院二期的高层、天澜美墅的独栋别墅,以及华悦中心的商铺等。从100万级的高层到2000万级的别墅,在华侨城都能寻找。

  北辰悦来壹号也是如此,不仅发售总价约111-127万元的高层、总价180万元起的洋房,也能获取总价239万元起的叠拼别墅,甚至是总价约380-400万元的合院别墅。

  当然,那些体量并不大的楼盘产品形态相对较少一些,但不阻碍它的“高低配”营销策略。

  御璟湖山发售层高仅23层的臻装高层和臻装洋房两种形态的产品,虽然不及以上两个楼盘品类丰富,但是在面积段的设计上极具心思,户型跨度从65㎡到106㎡,总价均掌控在约140万-190万,同时保证了产品纯粹性。

  华宇城则因为地处沙区繁华城区,所以在产品搭配上,自由选择了翻新大平层,以及SOHO和LOFT。无论是总价60万左右的SOHO产品,或是总价190-240万元的大平层都不会缺少客群。

  3、买得喜,难以拷贝的资源是它们的底气

  当然,在销售金额TOP30榜单中,还有一类楼盘既不是靠“量”,也不是靠丰富的产品线来构建热卖,它们拼的是高价。一个字形容,就是“喜”。

  因为“贵”而有人买单,得有贵的理由,那便是品质和资源。

  例如,在榜单中排名第二的十里长江,毗邻南滨路,是标准的滨江盘。两江四岸整体控规下,重庆滨江盘越来越少,十里长江则占有着先机。今年,十里长江推出了澜庭北区的高层,以及江悦组团装修小高层,户型涵盖60-130㎡,有总价100万元起的,也有200万元起的。虽然总价并不太高,但从单价看,建面均价却达到20000元/㎡。

  这个价格虽然高于重庆新房成交价均价,但是从城市地段看,这个滨江盘实属怜悯价,难怪需要成为抢手货。

  说道到重庆房价最低的板块,还得看中央公园,其资源价值毋庸多言。在TOP30榜单中,不乏中央公园楼盘的身影,如香港置地衿湖翠林、绿城春溪雲庐、万科城市花园、万科森林公园、公园大道、龙湖云瑶玉陛。

  上半年,衿湖翠林的大平层产品总价约500万元/套;绿城春溪雲庐的洋房总价约190-320万元/套;龙湖云瑶玉陛大平层总价约330-350万元/套、林溪联排别墅总价约500-700万元/套。换算下来,它们建面单价均超强20000元/㎡,但是中央公园的房子从不补买家。

  另外一类“喜”的楼盘则是凭借成熟地段,周边生活配套已经完备,对购房者而言不必“垦荒”,节省了时间成本。如重庆融创壹号院,地处大竹林板块,主推的翻新大平层价格不菲,总价约为400-630万/套。

  龙湖香港改置地学樘府则地处大学城成熟地段,洋房总价约为190-260万元/套、平层总价约为118-158万元/套,看起来不贵,但16000元/平方米的单价却是板块中“天花板”,直逼中央公园新房成交均价。

  从以上三个方面的分析,便可明晰的看到,重庆“红盘”的问世并非偶然,而是营销实力的反映,实至名归。

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