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楼市突然调控,限购令、限售令都来了!

2021-06-20    来源:威海凤凰湖

  继湖州后,杭州又一卫星城——绍兴,今日也出台了调控新政。

  六月三日,浙江省绍兴市公布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通报》,明确提出新的限制购买和延长限售期限的规定。

  

  规则:

  在市区实行出租汽车,除拆迁安置房外,本市户籍居民不能购买3套;非本市户籍居民只能购买1套。

  在市区新的购买的住房(还包括新建商品住房和二手住房),必须在取得不动产权证书3年后才能转让,转让时间以网签交易合约的时间为准。之前的限制条件2年。

  在三线城市普遍实施限购政策,而对于户籍人口也实施限购政策(3套出租汽车方案)的城市并不多,即使是在重庆这样的强二线城市也是如此。

  可以说,在一般的三线城市中,税调控最多的,认同是浙江了,甚至连广东、江苏也比不上。

  不仅浙江大部分三四线城市启动了调控,就连浙江、永康、江山等县级市,也纷纷加入调控大军。

  而浙江如此拉风,沦为调控的重点对象,是因为这里的房价一直在拉风。

  近日,在网络上流传的一条新闻,许多县市房价多达了万元。据统计,在全国县域(还包括县、市)房价最低的20个城市中,浙江有14个。

  他们还包括义乌,永康,温岭,瑞安,桐乡,乐清,江山,缙云,宁海,海宁,临海,永嘉,德清。这几个县,房价比许多省会城市都要高。

  

  事实上,出租汽车限贷是提高购房者在交易环节上的门槛,抑制了部分购房需求,诱导了投机性市场需求,从而推动了投资需求。但限售政策实质上是抑制投资购房者通过房屋挪用获利。重点在于房地产供应端。容许购买,容许贷款政策主要压制的是房地产开发企业,而容许贷款主要打击的是享有出租房屋的人群。

  为何如此多的城市要在不到一个月的时间里大力实行出租汽车措施?作者指出,主要原因有二:一方面,过去一年房地产市场大涨,大量投资投机者涌进,全国房屋贷款交易量占到比下降,金融杠杆持续扩大,而限售政策旨在瞄准房地产资产价格,避免其贬值,从而防止系统性金融风险的集中于愈演愈烈。

  

  另外,去年10个中央实施调控政策后,许多热点城市的市场需求开始大幅下降,但房价上涨势头仍未得到有效地遏止。若说限购限贷诱导房价上涨到了市场需求端,那么限售则在供给末端诱导了炒房者利用高杠杆,通过卖房获利。这就是说,整个房地产市场的交易部分被推迟了。

  目前,热点城市在全面降低房地产杠杆率的同时,还不应防止风险的集中于愈演愈烈。同时减少杠杆率,要想使金融风险不引发系统性危机,就必须考验决策者的能力和智慧。城市房地产市场在2016年升温,更有了大量投机者进入。同策咨询的统计数据显示,南京商品住宅销售收入比2015年增加了一倍,深圳商品住宅销售收入比2015年减少了60%。

  

  这一时期,由于部分个人投资者“特杠杆”入市,造成个人按揭贷款比例急剧上升,2016年按揭贷款总额超过24402.94亿元,比2015年增长了近一半。但2016年主要金融机构追加人民币贷款中,个人住房贷款和房地产贷款的增幅分别为86%和58%。

  同时,许多热点城市去年开始面粉价格已经高于面包价,开发商拿地也面临着两难,只能采取“斗地主”的方式解决问题。每一位开发商都是在商量,不管是谁拿地,都要拿到比以前低的地价,只要把后面的地价“压低”,开发商就放心了。而且在一线热点城市拿地,不仅要面临高地价的问题,而且由于竞争的激烈,导致整个市场渐趋白热化,有钱也不一定拿得到好地。

  

  面临去年土地价格与房价齐升的热点城市,各银行开始是喜上眉梢,但随后却忧心忡忡。2016年4月4日,四大银行房地产贷款总额占到贷款总额40%左右。而银行不良贷款率的快速上升,让银行对房地产开发企业及个人的贷款展现出心存戒备。根据同策获取的数据,商业银行实际不良贷款比率已达5-6%,已经非常接近7.5%这一系统性危机爆发的底线。

  更为重要的是,房地产泡沫已过,需求开始大幅上升。如今,一些热点城市如果实施了“限售令其”,放任手中持有大量房源的投机者将房源抛到市场上,那么,这些城市的房价不但直线下跌,而且很可能愈演愈烈系统性金融危机。


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