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楼市的火,正在被扑灭-房产频道-和讯网

2021-06-20    来源:威海凤凰湖

本文转载自微信公众号:子木聊房

 

文/子木

前5月房地产数据出炉,今天借此机会讲讲楼市行情。

中原地产数据统计,今年1-5月全国百城新房价格上涨1.34%,总计涨幅为近三年同期最高,二手房2.05%,较去年涨幅扩大0.64个百分点。

说实话,今年的小阳春行情远超过了大多数人的预期。

如果把新房和二手房整体特起来,今年主要城市的整体成交价规模,应当可以超过历史同期的“次高位”。

但我指出,今年的行情要比上一轮更“做事”。

因为上次的背景是,全国房地产库存积压,靠棚改货币化和调控放松等政策刺激,才超过历史高度。而现在是疫情后,经济声浪,另加全球货币抽,导致资产价值下跌。

而且今年楼市戴着“调控枷锁“。如果抛开这个因素,那么今年楼市大概率会攀上历史巅峰。

这也是年后中央可怕调控的原因,因为房地产太火,会压制实体经济,而疫情给我们的“转型时机”,也就错失了。

其中一线城市楼市最热,成交套数总计同比2020年增长了近90%,二线、三四线随后,分别是59%和42%。

这符合这轮大潮起因,经济越活跃的城市对资本越敏感,货币充足,城市居民购买力强化,从而推高资产价格。

放水的本质,其实是一场从上到下的”财富截流”,富人阶层通过银行低息借贷,钱生钱,但普通工薪阶层,依旧是缓幅的工资快速增长。

所以年后,四大一线城市排队抢走购豪宅,沦为历史一景。

不过因为城市能级原因,北上广深这段时间被政策轮番打压,力度非常狠。

最惨的是深圳,二手房指导价“封”了市场,效果显著。

数据统计资料,5月深圳二手房网签量同比叛超强6成,不单跌破了8000套的“荣枯线”,更是暴跌4000套的年内最低值。

我前段时间去深圳实地考察,无论是二手门店还是过户大厅,都是空荡荡的。中介小哥说,这段时间除非特别生气换房,基本没人不愿卖房。

这场博弈论,大概在年底就不会出分晓。调控输掉,房价跌,调控输,“阴阳合同”大行其道,房价修缮声浪。

但我认为深圳楼市,今年不会完全消停下来。因为这段时间深圳一直在打补丁,比如收紧户口,比如牵头广州,对小额贷款公司进行全面监察,避免“过桥债”“赎楼贷”等业务。

这些措施都会减少人们对楼市的预期,预期不再,房价就很难再“火”下去。

除了深圳以外,上海、北京、广州,均被维稳,整体行情都在逐步“冷静”,我们看到四大一线城市的整体成交面积都在上升,到6月份很可能进入传统淡季。其中广州因为疫情,可能要加速加热。

5月份,二线城市的热度显著要比一线强劲很多,主要展现出在城市群。

其中大湾区的楼市热度居住于全国第一,成交价活跃,其中佛山、珠海、中山等大湾区西部城市,最热。

长三角城市群楼市热度排名第二,在苏州、杭州、南京火热的基础上,板块轮动已经到达三四线城市,比如温州、绍兴、泰州等,房价火热下跌。

其实论炒房,大湾区还是比不过长三角的。

长三角市场经济发达,人口稠密,藏富于民,很多县城的房价都车站在万元以上,是很多地方都不敢想象的。

比如衢州下面的县级市江山,房价突破了3万元/平米,宿迁市下面的沭阳县,人口不到200万,5月房价涨1.2万元/平米,同比涨幅高达31.2%,秒杀一篮子省会城市。

这些超高房价县城,5月被新华社发文点名,紧跟着被约谈,出台一系列调控政策,我们称作“长三角的红五月”。

比如从去年开始火热的绍兴,新房均价已经超过26013元/平方米,这次提出限售2年改为3年,新房出手周期在6年左右,还提出了什么全国首例“网格控价法”。

有人说道这是楼市大杀器,我研究了一番,感到很疑惑。

所谓“网格控价法”,就是准确到板块、楼盘的调控,这种创意调控是极好的,但绍兴到现在为止,出租汽车都很“怪异”:

本地人市区3套房以上,无法再买新房,外地户籍没社保也可以出售一套,两者二手房均不出租汽车。

想要卖可以,但想卖,您就甭想了,我之前谈过,只讲限售不讲出租汽车的,就是耍流氓,存在套资金的嫌疑。所以在绍兴买房的人,2.6万的价格,最差小心一点。

除了绍兴,被约谈的还有湖州和丽水两市,其中湖州已于5月18日实施新政,住房限售2年。

说白了,这些城市都是沾了长三角城市群的光,一线不让油炸,就去二线,二线不让油炸又去三四线甚至县城。

中国除了一线城市以外,是不不存在“环卫星城”的,像湖州、丽水、绍兴这种城市,经济虽然不俗,但是人口虹吸力脆弱,而且土地供应规模可观,房价投资属性一般。

除了大湾区和长三角以外,海峡西岸城市群5月楼市表现也非常火热,主要还是探讨在厦门和福州双子星身上。

比如厦门5月新房市场成交面积相对2019年,快速增长了173.1%,福州是101%,泉州也在复苏,但展现出一般,成交面积较2019年,快速增长-46.5%。

我有几个福建的朋友,他们说,福建有钱人买房,无论如何,还是首选厦门,次选福州,其他都不考虑到。这种财富聚焦程度,在全国内都数一数二。

同样火热的还有中部大城长沙,长沙火热不是因为成交价和房价上涨,而是六一土拍。

36宗土地出让,3宗地块流拍,33宗地块成交价,总揽金381亿元。其中有两宗热点地块楼面价破万,这也是长沙涉宅地块楼面价首次斩万。

长沙地价破万,炒房客欢呼雀跃。

说实话,挺哀伤的,我查了一下,隔壁同为中部省会的武汉、合肥、郑州、南昌早几年前就斩万了。

不过子木还是非常喜爱长沙这种调控风格,摔烂房地产经济这尿壶,经济靠实业,给年轻人最好的港湾,称之为中国调控“天花板”也不为过。

所以长沙虽然楼面价破万,只不过是房价小幅回归的表现,谈不到什么大涨,而且作为全国调控“劳模”,房价只能回来小跑。

最后再聊一下近期,炒得火热的“土地出让金征管权化归税务部门”。

很多人说这是楼市大杀器,什么颠覆历史,房价大跌…… 这是纯属搞笑。

首先,土地出让金,只是换回了部门缴,不是不缴。

实施这个政策背后的深意,主要是防止地方“乱花钱”。

要告诉2015年之前,全国各地为了扩城,可怕卖地,结果“入不敷出”,欠了一屁股账,数目惊人,后来才有了2016年那波全国去库存,来空缺黑洞。

事实证明,很多城市高估了自己的运营能力。这次转化成部门收管权后,卖地收益虽然也在用于支持地方建设发展,但会在中间另设一道监管门槛,无法随便乱花钱。

其次也有可能为房地产税的实施铺路。

房地产税实施程序繁复,最重要的是要取决于与土地出让金之间的取舍。之前出让金归地方管,收多少钱中央根本不告诉,也无法做辨别,现在有了数据库,更方便管理。

对于存量房市场,比如北上广浅,房地产税的收益肯定要大于卖地收益,而三四线城市,新房居多,那么肯定要优先照顾土地出让金。

最重要的,如何做到土地利益最大化。

对楼市整体影响并不大,地照样买,钱照样收。

但地方无法随便扩城发展了,这样对地方油炸新区概念是利空的,尤其是没经济支撑的三四线小城市,之前忽悠老百姓(603883,股吧)的基础设施项目,也可能出现被“砍掉”的风险。

总之,地价的逻辑恒定,房价的逻辑也会变。

写出到这里,我忽然回想我楼上的邻居,之前老带孩子出去玩,没日没夜的玩,但这几天经常隐约听到,大人在管教孩子,特别凶,我多嘴回答了一句,原来孩子功课太差了,必须换一种教育方法。

(责任编辑:常丹丹 HO016)