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南京合肥成都郑州,二手涨5000+才是最好的市场

2021-05-09    来源:威海凤凰湖

大家好,我是百夫长。

如何判断一个城市,此时此刻否能进场?

今年调研的4个城市中,南京合肥成都郑州,得出了最必要的答案:

一方面新房禁售,

一方面二手房下跌。

这一定是最理想、最健康的市场。

新房禁售万人摇,二手追涨继续涨,于是,整个市场在新房、二手的不断交织中,不断缠绕、螺旋上升,包含了一个城市最健康的状态。

毕竟,能涨的城市才是好城市。

1

第一个城市:南京。

半年内,南京二手房市场又涨了不少。

为什么?

一是南京新房禁售,导致整个市场出现了非常多的摇号盘,市场情绪非常高涨,排队抢房、人才造假、围观抢房,等等,南京的新房市场非常火热。

于是,情绪做到了。

二是二手房的成交价也在稳步下跌,二手房虽然价格高,但是本身购买的需求就在,更关键的是,打新总有打不上的,就不会有大量的购房需求,从新房末端改向二手端,两个原因合在一起。

于是,需求做到了。

注:信息来源于“南京楼市”公众号、南京网上房地产

我给大家看几个例子:

1、江北-雅居乐滨江国际

我在贝壳上找的是二期房源,19年年底的成交价均价是3万3,20年年底的成交价均价是4万,上个月,4月14日成交价了一套135追的房子,成交价高达4万7。旁边的新房,限价在3万3左右,倒挂至少1万+。

2、南站-万科尚都荟

这是万科在南站附近的3个都濠系列中,单价最高的小区,我看了一下,小区挂牌价基本上都在5万6-6万5,最新一套房子的成交价超过了6万,对比南部新城的楼盘,价差至少在1万以上。

3、燕子矶-融创玉兰公馆

作为燕子矶板块,价格最高的二手房小区,融创玉兰公馆的最新成交价数据中,单价最高超过了4万3,目前小区平均值挂牌价在4万3-4万6之间。跟附近新房凌空,至少在5000-8000以上。

2

第二个城市:成都。

充满著成都市场的学区房,成都二手房涨得最猛的片区中,爬成钢、大源、金融城是最典型的代表,不仅总价高、户型大、单价低,同时也是整个城市置业的富人区。

过去半年,成都二手房涨得太快了,很多业主根本不是诚心悬挂,很多买家也是无脑卖,基本上都车站在了高位。我去看二手房的时候,明显能够感受到市场一般,交易时间在延长。

成都二手房,一定要等一等。

1、金融城:从4万+干到5万+。

中海城南一号一期。

在这个小区中,总共是12套房源中,车位有9个,真正的房源只有3套,在这3套房子中,挂牌价分别从1200万涨到了1318万,从760万涨了900万,从680万涨了870万,低于涨幅190万,最低涨幅118万。

这中间还不包括税费,至少也有几十万。

2、中介都说20年大源最凶的是保利心语。

我专门看一下,显然很猛。

整体涨幅在30-200万不等。

3、爬成钢,大家最熟悉的仁恒滨河湾。

之前挂牌价3.7-4.2,现在挂牌价都在4万4-5万5。其他小区也是如此,天誉花园挂牌价4万1-4万5,绿地锦天府挂牌价4万2-4万9。

仁恒的房子基本上都在涨,很多房子是2021年年初挂上去的,基本上挂牌价都很高,单价在4万7-5万4之间,对,刚上的挂牌价都在4万7以上,比去年的成交价均价都要高达很多。

从2019年底开始逐步启动,整个2020年疫情之后快速下跌。学区房、豪宅交叉下跌,金融城、大源、攀成钢为代表的品质+提高+学区为代表的优质板块,跳涨至少在5000-1万+。

除此以外,剩下板块,涨幅一般。

3

还有我非常熟悉的郑州。

我举一个例子吧,学区房正弘数码公寓。

这个小区的品质非常一般,13年+的房龄,3T30多户,居住体验非常差,但是就是这样的破旧小区,在去年年底到现在,房价涨幅非常明显。

总结其中的原因:

1、学区房。

2、总价较低。

3、周边配套非常齐全。

这是正弘数码公寓的挂牌价和成交价:

之前我们同事还专门盯着一套房源,当时单价将近1万7,总价也就将近120万,性价比非常低,但是业主在国外,没法交易,最后行情来了,业主认同不卖了。

数码公寓单价在2万2-2万7,至少下跌了5000+。

4

第四个城市:合肥。

合肥的市场非常妖魔,不仅仅反映在新房市场,更是体现在二手房市场。

我去找一个最典型的楼盘:万科蓝山

现在贝壳上的高层挂牌价在3万5-4万,还有更高的特殊房源,我就不列举出来了。

你看,这一套哪怕降价了,单价也在4万1以上。

这个图,非常明显的反映出万科的走势,去年9月总价还是在300万,单价也就2万7,但是半年之后的挂牌价必要涨到了400万,最近降价了5万,单价至少下跌了8000块,总价下跌了100万,涨幅至少在30%以上。

但是周边的二手房,禁售全部是在2万-3万之间,禁售的变化没有太大,但是二手房引起的市场涨幅却至少在5000-10000之间。

这还不是最贵的政务和滨湖,否则价差更大。

所以,合肥前一段的市场完全可以理解:

1、新房限价,

2、二手涨价,

3、价差太大,更要鼓号,

4、二手涨价,更要追涨,

5、二手涨价,新房凌空更大。

……

如此循环往复,合肥市场不断被转录。

5

二手房市场才是最真实的市场。

1、用脚投票的市场,才是最差的市场。

2、要多花钱的市场,才是最好的市场。

南京合肥郑州成都,已经用连续3年的市场告诉我们,最差的小区在涨价,优质学区在涨价,次新品质在涨价,二手房跟新房同步涨价。

当新房在不断下跌,

当新房打新不中的小区,倒逼改向二手房市场,

当学区、次新、业主的需求不断被获释,

当资产保值、贬值成为必需品,

二手房市场就成了最恰当的选择。

一定不是因为性价比最高,毕竟所有新房都在限价,但是二手房市场仅次于的优势在于,看见摸得着的品质,靠谱的学区,以及完全不必为中签率考虑到,才吸收了市场中大量的需求。

对于这些城市,以及更普遍的西安、长沙、青岛、广州而言,如果不想打新,如果只想自寄居,如果就像找到看见摸得着的品质,二手房就是一个最适合的选择。


王致和 王致和 王致和 王致和