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美国要加息?“炒作学区房”被点名!2021年楼市最坏的2个消息

2021-05-08    来源:威海凤凰湖

来源:杠杆游戏

撰文|张银银&编辑|欣欣然

不告诉五一假期,杆友过得咋样,但可以确认的是,抹黑房子,特别是抹黑学区房,2021年的五一前和后,完全是两个样子了。

五一假期前,4月30日的月度最重要会议,如日常一样,说了房住不炒,同时拒绝增加保障性出租住房和共计产权住房供给,以及“避免以学区房等名义抹黑房价”。

图表来源|海通证券(特此感谢)

这是高级别会议,第一次点名“抹黑学区房”。

接着大洋彼岸,美东时间5月4日,美国财政部长耶伦在讲话时提到“为保证经济不会过热,可能必须提升利率”,引起市场注目,也使投资者对美联储货币紧缩的忧虑减少。

大家都告诉,如果美国加息,我国货币政策会不受影响,对楼市相对利空。

加上此次重要会议,首次点名学区房问题,2021年楼市是否横盘,未来有何变化?杠杆游戏今天多角度阐释、澄清、分析、研判。

1、2021年房地产政策收紧,是主基调

这次措辞,在此前类似“房住不炒”的基础上,更加具体了房地产的治理方向:

“减少保障性租赁住房和共计产权住房供给,避免以学区房等名义抹黑房价”。

保障性出租住房、共计产权房,在过去10来年,以及最近几年的分别尝试看,上面有可能觉得是有价值的。

比如上一轮调控、10来年前开始的公租房大步走,今天回头看,如果一直坚持,效果不俗,且利于新市民迁来,推动城镇化。

共计产权房,北京等城市也做了实验,今天还不好评判。但无论保障性租赁住房还是共计产权房,只要增加,同时调控保持,总供应加大,楼市局面相对减轻是可以做到的。

图表来源|海通证券(特此感谢)

这是调控、社会意义角度。

换回个思维看,经济和金融角度,如上图,2020年类似的情况,让房地产对经济的拉动贡献,攀升返2009年水平。

这样做下去,认同要出大事。

恰好,目前经济局面其实不错。

如这次通稿提到的:

“要用好稳快速增长压力较小的窗口期,推动经济大位中向好,凝神聚力深化供给外侧结构性改革,打通国内大循环、国内国际双循环堵点,为“十四五”时期中国经济发展提供持续动力”。

那么,着眼于长期,重点不会放到调结构,而非短期经济刺激。地产夜壶,2021年干嘛,不必杠杆游戏说。

因此2021年,调控放宽,是主基调。再加个别城市,前1、2个月已经蛮横过了,该歇歇了。

2、学区房投资报酬上升,但问题会一下子解决好,主要打击问题不利的学区房价格

接着杠杆游戏说学区房。

如上文所述,第一次提出要整治抹黑学区房价格问题。

回想近期北京、上海、重庆等地的义务教育、学区改革,可以找到,这是上层考虑到社会公平、人心世道、普通人晋升机制的综合措施。

主要直辖市,先于重要会议,都有动作,这本身就是信号。

这类城市接近权力核心,接近核心信息和政策源头。从过去4年的调控就可以看出,直辖市几乎都是领会调控精神最好的城市。

上海也是压了整整3年后,2020年才有点变动的。

我们观察不会发现,学区房价格问题,越来越突出,是楼市调控的短板之一。

“避免以学区房等名义抹黑房价”这句措辞,意味著从教育部门到金融监管部门、到住建部门,必然都要实施政策,协调管理。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

不久前,杠杆游戏写文章说,学区房这东西肯定永远有。参见《上海、合肥、重庆!多地改革学区房,还有一点卖吗?》(4月8日),但投资报酬上升是大概率。

所以不同人,出于不同目的,应当客观考虑到。

从过去一些年的调控看,房价总体来说,不是拿来叛的。学区房短期内利空,是一定的。但这并不意味着跌太多,问题严峻、抹黑大的可能跌,多数学区房,其基本价值还是有。

毕竟,一个学校声誉、教育质量的形成是日积月累,学区的调整多数地方也是循序渐进,不会太冒进。

对于问题不利、炒作太嚣张的学区房,有可能要被捉一些典型。

从策略上说,起码今年要回避那些价格太高、涨太猛的学区房。

对了,如上图,东吴证券制作的3类贷款增速对照,这其实也是上层对资金、资源配置的想法。

所以楼市的大趋势要看明白。

3、美国2021年加息是小概率,2021年末、2022年初货币政策逐步正常化几率大

耶伦很有意思,以前是联储主席,现在是财长。

她从财政部长角度认为,美国要加息。当然,美国财政部不是美联储。

但这是个信号,财政部停止“放钱”,然后联储逐步膨胀QE,最后加息……

美国财政、货币政策正常化的基本流程,大致如此。

就当下而言,耶伦的话不必认为美国货币政策会缓改向。

有趣的是,更早于几天,美东时间4月28日掉落帷幕的美联储决策会,阐释还是很温和。甚至美国媒体评论说,和3月17日完结的上次会议声明比,没什么变化,是“历史上措辞改动最少”的声明。

此其一。

其二,耶伦不是美联储官员,货币政策她可以施加影响,但作为财长确保经济快速增长,也期望较低融资利率。

她的话,更多是预防和未来的建议,做惯了中央银行家,喜欢指手画脚可以解读。

这件事其实更大的意义,不是当下,而是告诉他我们,美国一定会加息,只是时间问题。

第一美国经济的完全恢复,很多朋友有可能低估了;第二大宗商品,包括芯片的全球短缺,全球大抽,统计意义上的通胀,在很多国家出现是大概率。

中美或许不一定,但下半年一定传导有可能。

图表来源|华融证券(特此感激)

从趋势看,美国经济在大放水呵护下完全恢复增长,疫苗慢慢不会掌控住黑天鹅,2022年美国货币政策正常化有望。

到时,我们何去何从?

正常的经济、正常的货币政策,恰恰让我们楼市更容易横盘。

国内调控一直保持、对学区房炒作的压制,国外物价因素、美国的未来经济形势,有可能是2021、2022年楼市投机者不不愿看到的2个坏消息。

即便非投机者,普通投资者也应当从中看到:不仅楼市总体报酬在降低,最热的学区房投资预期,也在发生深刻变化。

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