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全剧终!南京楼市政策的底牌被翻开了...

2021-05-07    来源:威海凤凰湖

  想必今天的政策,大家都理解了。


  NO.1|壹

  今天上午,南京终于出台了一个落户细则:按照6个月社保落户浦口六合溧水高淳的,2年内不许卖其他区。

  任何落户政策,如果没有房地产细则,都是不完整的。



  为什么要放这个文件?因为之前南京要求要在浦口等四个区试点,有6个月社保即可落户。但很多人担忧落户了浦口,然后再买河西、大校场的房子,这不就变相放松限购了吗?现在具体了,落户哪里就在哪里买房子,不准买热门板块的热门楼盘。

  其实这事吧,在2月份发售的时候,我就提议要展开限制。


  所以细则发布后,我并不意外,因为这事必须这么筹办。不怎么办就不地道,就不会出大问题。如果随便补缴个社保,不管学历和其他,就能在南京买房子,那跟调控前的合肥还有什么区别?出租汽车就真的名存实亡了。

  所以我们必须告诉,为什么要出这个细则。本质就是既想人落户,但又怕引发房地产短路,投鼠忌器,造成政策必须要打补丁,这样才能秉持房住不炒的大前提。

  不过问题是,打了这个补丁后,对于落户的效率来说,有可能也是一个阻碍。来了不想到热门区域买房,那到底还来不出?

  这是放在外地落户人群的一个问题。

  NO.2|贰

  今天的这个细则,具体细节不谈太多。我们就讲南京政策公布的逻辑,就俩字:谨慎。四区落户从2月份开始发布,4月份出有细则,花了两个月时间。我坚信政策的制定者是有全面考量的,最后还是没不敢全面放松,剧终了。

  那么南京后面的政策,还有哪些预期?我的答案是:没有鸡血。还包括两个大的政策预期:

  一个政策就是放松江苏省社保互认的政策,都发布很幸了,但细则一直没有出有,很多人都在等这个政策,因为一旦落地了,就意味着南京楼市的购买力大幅提高,很有可能会上涨。这个不是闹着玩的。

  《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》的原话是这么说的:

  实现与苏州在积分落户时,居住和社保缴纳年限总计互认,在省内其他城市的居住和社保缴纳年限,申请人落户时纳入我市总计接纳;探寻与长三角城市群中具备条件的省外城市实行户籍准入年限同城化累计互认;

  这个政策要比四区落户影响大的多,可谓核武器级别。你在徐州盐城递了两年社保,相当于在南京交了两年,可以必要落户,落完户就能买房(预期)。而且还要探索长三角其他城市的互何谓,马鞍山,芜湖,滁州的购买力分分钟加进来,相当于不出租汽车了。


  所以这类政策的影响相当大,对于南京房价下跌预期有引爆的风险。

  但通过这4个区的政策细则来看,南京对外地社保互认的态度明朗了:落户没有问题,但想要立马买房,可能很难,必须要有政策补丁。比如泰州的朋友在本地交社保好几年了,按照政策他可以立马来南京落户。但这种落户之后,可能会给你设置1个期限,比如1年内不许买房,或者2年内不许买房,反正会让你立马卖。我实在这个政策补丁还是很有可能的。

  一边踩油门,一边踩刹车,这就是调控的艺术。

  所以,指望南京与兄弟城市社保互认从而实现南京房价上涨的预期,洗洗睡吧,不会开太大的口子。

  包括前一段时间说道的南京要执行二手房房价指导价的政策,深圳执行的很严,我是具体反对这么搞的。后面南京也会出细则,我指出涉及决策者也会把自己搞的太累官。

  这就是南京调控政策的逻辑,南京的政策没鸡血,当然也基本上没啥重锤,一锤砸死的那种。小修小补还是不少的。

  NO.3|叁

  这个政策,对南京的房价格局,到底会产生多大的影响?不宜低估。


  文件特别标示了,浦口区,六合区可以买房,江北新区直管区不能买房。看地图就知道,整个江北从行政上本质分三个区:六合区,浦口区,江北新区直管区。


  直管区就是一个海马,或者你叫皮皮虾也讫,这个区域之外的,归属于浦口和六合。当然精华已经被直管区都凿的差不多了。

  这四个区中,浦口区是最大赢家,其他几个区,基本上没啥影响。我们分析下客户群就确切了。

  高淳区,现在主打慢城,其实就是搞搞生态,限制发展。高淳的房子,基本上高淳自己消化,不会因为你放松落户增加太多人口,这条政策影响约等于0。

  溧水区,溧水这几年发展不俗。溧水的客户群也好分析,老城的基本上是县城地缘客户;石湫大学城,空港新城,这两个片区主要是市区、江宁的一些刚需、投资者买的,机场附近的一些产业人员也是一个来源。外地不出溧水工作,专门交6个月社保来落户的,比例不大。但确实可以加快一些外来务工者快速落户,从这个看作有一点起到,但作用不大。

  六合区,现在新房的价格也不较低了,推出的几块地未来房价都2万多了,主要的客户群还是六合本地地缘刚需和地缘改善。与溧水类似,六合也是把本区域存量的年轻人的落户周期延长了,但这个人群其实没有那么多,所以这事影响也不大。

  浦口区稍微有所不同。一方面浦口区的优质地段虽然被江北新区直管区挖走了不少,但还留给了几个还算不错的板块,比如城南中心,比如五桥,比如雨山路等区域,现在热度还可以。再加这个政策,可能会有人不会冲着浦口区的房子专门过来落户。

  即便没有多少人来,但可以让南京内部的买房人误以为很多人会来抢。光这个氛围,就能把市场热度纳一起。

  所以城南中心,五桥,雨山路,是这次政策细则受到影响最大的三个板块。本身也不劣,再加上政策变换,不会有一个不俗的提振。其实现在城南中心已经不好买了。

  NO.4|肆

  关于政策影响,大家换位思考一下就行了,如果杭州出有了一个政策可以快速落户,但不能买淳安,富阳,临安的房子,你不愿不愿意去?反正我是懒得看一眼。本身省会的户口就不值钱,你在本地工作,拿本地户口,这个没问题,但专门为了落户而落户,还必须是郊区,长三角几个省会都不具备太强劲的吸引力。所以这次落户细则的影响,不宜低估。尤其是高淳溧水六合,基本没啥影响。对于浦口区三个板块,算是一个中等级别的利好。

  最近,城南中心的地位在上升,毕竟除了归属于浦口区,其他和江北新区研创园-青奥板块也不差啥。所以整体上城南中心的业主自信心开始建立起来了。


  最后再说下,本身这条政策影响不应低估;后面社保互认引发房价暴涨的预期,也会被消除。所以今天这个政策事小,南京实施政策的逻辑才是大事。

  大的鸡血,显然没有了。就像现在稳稳的涨,慢慢的涨,就行了。


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