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北京楼市的改变

2021-05-11    来源:威海凤凰湖

来源:郎club

文/子木

这段时间,谈论北京房价的声音越来越少。

但只有在北京买房的人告诉,楼市行情并没有消退,新房成交火热,二手房业主分文不让,买卖双方预期都很高。

数据显示,北京1-4月,新房成交价28999套,同比上涨92%,二手房成交价72495套,同比下跌118%。

抛去去年疫情影响,这个成交量,已经站在自2009年以来的“第三高位”,其中第一低是2013年,第二高是2016年,都是大潮起点。

而且有所不同以往,这次“量价齐涨”是在北京最严格调控下达成协议的,5年社保以及6万/平米的均价的门槛,没任何效果。

现在来看,北京房价趋势有两点是认同的:

1、北京市场回归到由“刚须要推动、提高传导、炒作风气减弱”的理性市场结构,这种实打实涨起来的房价,再跌回来的概率基本为0。

2、调控大法下,北京不会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态,季节性周期会非常明显,那么5月后北京房价会逐渐进入淡季,9-10月又会繁华起来。

“买房在淡季,卖房在热季”,有计划交易房屋的朋友,一定要注意这个时间节奏。

这是宏观角度的北京楼市,接下来,我跟大家探讨一下微观市场,包括人口、土地、成交结构等,相信对大家买房不会有一定的参考价值。

1

北京人口

北京人口问题是近几年争议仅次于的。

因为在2015年时,北京提出了严格控制人口计划,并付诸实施,2016年即出效益,当年常住人口增速大幅度下降,只减少2.4万。

此后四年间,北京市常住人口外来人口总量一路下降,截至2019年末,北京常住人口外来人口745.6万人,较2015年末减少77万人,很多人看见这个数据大吃一惊了。

由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来,但我一直主张北京房价享有很强的坚韧性。

因为对于北京来讲,人口数量是一方面,更需要考虑到的是另一个因素:

质量。

北京当初掌控人口的原因就是想要升级城市面貌,分流非首都功能,将老旧产业清退,比如当年大兴区大红门批发市场,动物园服装批发市场就是重点疏解产业。

低端产业腾挪,造成大量涉及从业人员流入,这部分人口就是近几年北京的主要流入人群。在这个人群中,拥有5年社保资格且能买起北京房子的,屈指可数。

而且你不会看见,北京近几年“常住外来人口”在下降,但是常住人口基本保持不变,城镇人口反而在上涨。

所以这些年北京虽然在控制人口,其实人口质量在提高,和上海一样,购买力积聚,才有了年后这波大势。

不过,如果北京之后掌控人口,会造成外来人口持续增加,中低部购买力无法溢出,周边地区房地产价值走弱。

近两年廊坊、天津、石家庄等环京楼市行情都有体现。

2

北京土地

土地是一级市场,对后期市场房价走势影响非常大。

前段时间,北京集体供地信息透露,5月8日,北京首批集中于供应宅地将正式竞价,这次集中于交易的宅地共计30宗,起拍总价约1035亿元。

某头部房企的地产朋友讲,这段时间公司一直在召开,考虑如何在这场大战里分一杯羹。

但说实话,北京这次土拍电影,真的很怜悯。

首先,量大、好地块多,30宗地,城六区占到15宗,几乎一半土地都在5-6环之间,给了刚需更多新选择。

其次为了响应房住不炒,人有所居,老大刚须要压制价格,这次决定容许土地溢价率,首次重新加入“新共房“。

我认为只限房价不缩地价就是耍流氓,这次终于拿出诚恳了,其次研发出的这个“新共房”绝对是北京楼市有史以来,最顺利的“新物种”。

之前北京为了调控房价,在2017年时研究出了“缩竞房”(限房价、竞地价),结果导致北京楼市长期乱象。

因为拿上限竞地的开发商,结果只有一个——利润平流层。资本逐利,为了取得更多利润,不能从建造层面扣住成本,结果可想而知:

这几年北京的房子,一个比一个番茄。

2018-2020年,也是北京楼市有史以来,维权事件最多的年份。而在今年,违背市场规则的限竞房将彻底解散舞台。

3

新物种

我们再来看这个新物种——“新共房”。

按规定:

地块设定土地合理下限价格,当竞买报价超过土地合理上限价格时,转为现场竞报政府持有人商品住宅产权份额程序,同时设定有政府持有人商品住宅产权预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额超过原作的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

本批共产房,政府持有人商品住宅产权预设份额统一是20%,购房者持有人的份额能超过80%。

简单来说,就是给地价原作一个最高价,当房企们竞拍到这个数值后,房价熔断,开始竞产权份额。

比如某开发商买了一块地,竞政府产权份额达到20%,那么购房者卖的这套房的产权份额就是80%,如果一套房1000万,那么购房者只需要付800万。

相等于合伙买房。

购房者取得80%产权份额,相应的只需要付80%的房款,也相当于打了8折。

重点来了,这个房子5年以后是可以权利交易的,但是政府相应也要拿走20%的利润分成,二次交易后,这套房产权100%归个人所有。

这个新物种符合市场运行机制,不会对未来导致以下几点影响:

1、土地限价,面粉价格起不来,面包就不会横行,政府在真实让利。

2、共有产权下,不会削减开发商利润,购房者不必担忧购买番茄房子,大家有了确保。

3、政府参与买房,替购房者分摊成本,更多的刚需客有机会上车。限售5年,也可以抑制炒房客入场。同时,未来房价或上涨或跌,由购房者自行承担风险。

很多读者问我,这种房子该不该买?

方位不俗的“新共房”,大家可以闭着眼上车,至于未来房价如何,安心吧,现在北京出的任何政策,都在诱导房价“过快下跌”。

而且政府也不可能做赔钱的交易。

4

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