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兜不住了!南京二手房库存超11万套,最长要卖29年

2021-05-11    来源:威海凤凰湖

  想换新房,但手里的二手房怎么都卖不掉!

  这或许是,当下南京楼市最大的矛盾。那么,南京的二手房究竟有多难买呢?

  数据显示,目前南京二手房库存为110714套,注意,这仅仅是贝壳1家的数据。

  进一步观察后,你不会发现,将近一年时间,南京每月追加房源量平稳在1.5-2.8万套。这也造成,南京二手房库存始终居住于高位。


  可以说道,如今南京的二手房市场已经转入买方市场,去化相当严重滞后。

  今天,我们统计了南京主城八区的二手房去化周期,看看在南京卖一套二手房到底有多难。


  


  •   秦淮区去化周期最较短,大致为23个月,约1.9年;

      


  •   栖霞去化周期最久,大致为51个月,约4.3年;

      


  •   雨花台区上海证券交易所房源数最少,去化周期大致约29个月,约2.4年;

      


  •   江宁区挂牌房源数量最多,去化周期大致为46个月,约3.8年。

      


  下面来看各区重点板块的去化周期。

  01

  鼓楼区


  在鼓楼区,龙江、湖南路、凤凰西街分别挂牌1558套、1467套、1025套,上海证券交易所量名列区域前三。

  而成交价榜上,凤凰西街、龙江、建宁路分列前三位。

  从去化周期表,我们不难看出,鼓楼区的二手房,好卖的是真的好卖,难卖的也是真的卖不动!

  如福建路、小市等板块,分别需要79、63个月,约5.25-6.6年才能卖完。

  而热门板块,宁海路、定淮门大街,去化周期只要10-11个月,一年将近就能全部卖完!

  这主要得益于名校学区的受到影响,要告诉,宁海路、定淮门大街这一类板块,是南京一线学区房的聚集地,二手房房源供不应求,基本都是挂一套卖一套!



  这些一线学区房不但去化很快,而且单价都非常低,大部分房源成交价都显示“暂不价格”,在10万+/㎡。

  例如,宁海路板块力小+29中的学区房,汉口西路小区,刚成交一套37.78㎡的房源,表明“暂无价格”,我询问中介后得知,该套房源的成交价为542万,折算单价多达14.3万/㎡!


  02

  建邺区


  在建邺区,奥体、奥南、金陵西路分别上海证券交易所1846套、876套、708套,挂牌量名列区域前三。

  而成交价榜上,南湖、奥体、金陵西路分列前三位。

  今年,建邺区二手房成交价最低的,万达板块的佳和园小区,是金陵汇文初中和科睿小学的学区房,一套47.81㎡的房源,成交价单价高达8.5万/㎡。


  南湖,是建邺区近90天成交量最多的板块,90天成交了127套房,平均每天成交1.4套!也是去化周期最短的板块,只要1.4年就能全部卖完。

  这是因为,南湖板块是南京的老城区,生活配套很完善,而且区域内的房价也不是很高。


  奥体,是上海证券交易所房源数最多、去化周期最久的板块,需要49个月,多达4年才能卖完。

  这可能是板块内房价偏高导致的,奥体是南京豪宅云集的地方,目标客群是改善群体,而这些买房人一般更偏爱新房。

  03

  秦淮区


  秦淮区,月牙湖、新街口、洪家园分别上海证券交易所1680套、1152套、1135套,挂牌量名列区域前三。

  而成交价榜上,这三者也分列前三位。

  从整个秦淮区来看,去化周期在主城八区内是最短的,约1.9年。区域内所有板块,去化周期都在17-39个月,约1.4-3.2年之间,比较理想。

  这得益于秦淮区得天独厚的地理位置,地处市中心,发展成熟,设施完备,而新房量却非常少。

  今年,秦淮区二手房成交价最低的是,游府新村,游府西街小学+钟英中学的学区房,一套39.94㎡的房源,成交价总价405万元,单价高达10.1万/㎡!



  04

  玄武区


  玄武区,红山、锁金村、樱驼花园分别上海证券交易所1005套、655套、653套,上海证券交易所量名列区域前三。

  而成交榜上,红山、宣武门、樱驼花园分列前三位。

  从整个玄武区来看,大部分板块去化周期都差不多,在27-39个月之间,约2.2-3.2年,时间都不是很长。

  这是因为,玄武区发展成熟期,配套完善,距离市中心也将近,而且板块内老小区较多,有大量小户型房源,房价相对也较低,适合想要在城区上车的刚需、刚改。


  05

  雨花台区


  在雨花台区,板桥、铁心桥、宁南分别挂牌1658套、1027套、740套,挂牌量名列区域前三。

  而成交价榜上,铁心桥、宁南、板桥也分列前三位。

  板桥和梅山,是雨花台区内去化周期最久的两个板块。这主要是因为,这两个板块目前都还没地铁,交通上下班不是很便利。

  但是,近期这个问题,步入了解决方案。

  首先,板桥即将步入板块内第一条地铁,宁马城际S2号线,该线路在板桥内设三站,目前马鞍山段已经动工,南京段预计今年动工,预计2025年通车。


  其次,宁芜铁路即将搬迁!近期,宁芜铁路西站改建勘察设计项目,开始招标。


  06

  栖霞区


  在栖霞区,仙林、马群、迈皋桥分别挂牌2799套、2396套、1192套,挂牌量名列区域前三。

  而成交榜上,仙林、马群、月苑分列前三位。

  整个栖霞区,大部分板块去化时间都比较宽。

  这主要是因为栖霞区离市中心比较远,优质学区也比较少,而且区域设施相对不太完善。

  但随着燕子矶等板块的设施升级,栖霞区或许会迎来新的转机。

  07

  江宁区


  在江宁区,东山镇、百家湖、麒麟镇分别上海证券交易所3747套、3332套、2817套,挂牌量名列区域前三。

  而成交价榜上,百家湖、九龙湖、岔路口分列前三位。

  区域内去化最快的,是九龙湖板块,这主要是因为九龙湖目前发展的已经很宜居了,但是近几年一直没多少新房入市,买房人只能改向二手房。

  江宁区比较夸张的一个地方,就是汤山镇,去化周期长约348个月,整整29年才能卖完!而且成交周期大多都比较长,上海证券交易所之后1-2年才能卖掉。


  08

  浦口区


  在浦口区,桥北、江浦街道、高新区分别上海证券交易所10327套、3606套、1635套,挂牌量名列区域前三。

  而成交价榜上,这三者也牢牢占据了前三位。

  令人诧异的是,新房市场非常火爆的顶山街道,在二手房市场上的表现却不尽如意,去化周期是区域内最久的,需要68个月,约5.7年。

  这是由于,今年板块内新房库存激增,而且严苛限价,买房人陆续将目光改向新房市场。

  值得注意的是,桥北的二手房挂牌量,高达10327套,是整个南京市挂牌量的十分之一。但是桥北的二手房成交量,也是南京最多的一个板块,近90天成交了611套房,平均每天售出6-7套房!流通性非常大。

  桥北的二手房,单价较低,总价也较低,是很多刚须要在南京上车的第一站,目前成交价大部分都在2万/㎡左右。


  结合上述这些数据,我们分析发现,南京部分二手房流动性较低的原因,主要是:

  首先,南京新房严苛限价,经常出现一二手房倒挂的情况,买房人都对于凌空新盘趋之若鹜,区域二手房自然就遇冷了。

  其次,今年南京很多热门板块新房井喷。

  根据南京网上房地产表明,全市一年内新的散户商品房项目多达410个,今年上市住宅3.4万套,这已经可以满足相当大一部分买房人的需求了。




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