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武汉楼市,有“金五”行情吗?

2021-05-07    来源:威海凤凰湖

  

  △浴火重生的武汉 图源:般若

  今年1-4月,武汉新房成交价66502套。

  同比去年,没有比较意义。

  2019年1-4月,武汉新房成交价47352套。

  快速增长约40%。

  从单月看,今年4月份武汉新房成交价21625套,也是今年首次单月突破2万套。

  金四的成色很高。5月份有小长假,整个5月市场,怎么走?

  也许从历史中能寻找一些提示。

  01

  13年前,经济危机,楼市低谷期。

  万科在全国降价,武汉万科也追随降价。本地开发商投诉万科,说大哥没有大哥的样子。

  一天晚上,武汉公司副总经理带着品牌部的两位同事,到报社求救。他们三个人一天登门拜访了武汉的主流媒体。只求一件事情,不要写出万科降价。

  当时,我们问了一个问题:万科到底降价没?

  那位副总说,你去超市买东西,原来10元的价格,现在广告宣传7元。这是降价吗?这是在特定时间段内的折扣促销。

  还是万科有文化,我们也被绕进来了。

  还记得主管部门负责人对此谈过一句话,“降价促销是市场行为,不违法违规,主管部门无法介入”。同样这句话,放到今年的涨价语境中,没人敢说。

  也是那一年,万科降价时,行业一片灰暗。

  在绿城的办公室里,宋寿之后的第三个男人老罗。

  公司内部讨论,要不要跟随万科降价?老罗回答了在场的营销负责人一个问题:你们知道,地球上的土地占到比是多少吗?

  有人问29%。

  他又问,你知道这29%里研发成楼盘的有多少吗?

  现场很安静。他说,看问题,要从上帝视角,眺望全局,而不要盯着眼前的问题。

  还是那一年,融创还是一家“小公司”,筹备着上市。

  年底时,老孙在北京抢走了一个”地王“,楼面地价每平米8000元,也就是现在的西山壹号院。

  02

  5年前,武汉新房成交价约29万套,全国销冠。

  春节后,市场突然疯狂,单月成交量连破3万套。均价每平米上涨600多元,相当于损失了一个卫生间。

  上半年,可怕是当时楼市的最少见的。三环内的房子,突然从1万元涨到1万三四。

  7月28日,碧桂园在汉阳滨江的地王,宣告武汉楼面地价踏入2万元时代。

  8月31日,武汉限贷;10月3日,武汉限购;11月14日,限购升级;11月22日,汉阳滨江的平安地王,13588元。

  5年时间,武汉还是严苛限购限贷。

  那一年,市场从头疯到尾,一路高歌猛进。全年土地成交价斩1000亿元。龙湖、金茂、禹洲等12家品牌开发商转入武汉。

  那一年,万科、恒大、金地、保利与福星惠誉,销售额均斩100亿元。如今做武汉行业前三,全年业绩无法低于300亿。

  现在与2016年相近吗?

  几乎不一样。5年前,武汉是一位初中生。如今刚入大学。

  武汉的城市底盘显得更稳,城市界面显得更美。

  03

  今年一季度,武汉经济总量3574亿元。

  2019年一季度,武汉成绩单是3357亿元。

  这是一座“大病初愈”的城市答卷。

  没必要与成都等城市相比,因为2020年所处的处境,完全不同。

  从今天起,武汉正式步入四环时代。武汉,作为全国交通枢纽,正在打造出“123”交通格局:武汉城市圈1小时通勤、长江中游城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖面积。

  1-4月份,武汉的外部再次发生了很大的变化:长江中游城市群,列入国家战略;九城如一城,正在加速接入。

  未来看大武汉的经济、人口与未来发展,最差用九城视野

  4月份,看过、写出过20多个项目。除个别项目外,多数项目散户卖掉超过50%的房子,就是好业绩。

  人们开始回归三环内(除光谷、特级刚需外),卖品质刚需、教育提高等细分产品。现在买房,与去找男女朋友差不多。好像上的,买了;负担得起的,看不上。比较好的方式,是设定买房时间表,相信一见钟情,不责怪不后悔。能买3字头,就不卖2字头;能卖2字头,就不买1字头,尽量踮脚买。

  按照武汉拿预售证后10天开卖倒推,预计五一小长假,预计有44个拿证项目,进入市场销售期(不还包括平销项目),其中14个位于三环内。未来三环内,负担得起的楼盘越来越少。

  写出到这里,有没有五月行情,已经并不最重要。上半年,武汉楼市的成交量将很稳定,全年如果不出意外,还将是全国前三甲。这个时候我们更关心房价。这里不能一概而论,告诉他一个方法:同一个项目,2019年的价格与现在销售的价格对比,或是同一区域的同档次项目,2019年价格与现在价格比较,能看清房价轨迹。

  5月份,要看的是集中于土拍,有哪些新项目出现,地价是多少。这些都影响着未来半年到一年的房价。如今的开发商是如饥似渴,揣着钱等地,都是区域总挂帅拿地。

  武汉也维护着买房人的利益。427新政,从售前、售中到售后,全过程监管买房过程(武汉楼市「427新政」,关乎我们每一个买房人)。买房,退订金不超过5天。同时,武汉白鱼出台公积金新政,“不反对第三套及以上自住住房市场需求“提取公积金。

  [后记]

  历史,是最差的老师;时间,是最好的标尺。

  在历史的长河里,有很多想不到的故事。如果时光推倒返13年前,你还会错过当时的1万元高端盘吗?

  在回顾历史中展望未来,站在明天看今天,也许能寻找明天的答案。

  在武汉”十四五“规划中,按图索骥,找到资产配置的理想模式:高端,长江+内环;中产,三环内+环武汉渡假资产;刚需,地铁+教育楼盘。

  今晚起到5月5号晚,两江四岸灯光秀再次上演,你会发现武汉真的很美!

  文|杨光华(地产写字人)

  本文仅代表个人观点,市场有风险,投资需谨慎


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