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热点城市多措并举加强楼市调控 强化租房市场监管

2021-05-07    来源:威海凤凰湖

  4月以来,部分热点城市密集发布楼市调控政策,针对房地产市场的调控更趋精细化,涵括新房、二手房、租房以及土地出让等方面。

  精细化调控

  《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳身体健康发展政策的通知》近日发布,继续收紧人才购房政策,要求须获取购房之日前12个月在人才认定所在区倒数缴纳个人所得税或社会保险的交纳证明,并不得补缴。二手房增值税征免年限提升,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、减城区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。增强人才购房管理,严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

  北京市寄居建委发布《进一步加强房地产市场秩序整治工作的通报》,整治范围覆盖面积新房二手房及出租市场。

  新房方面,北京市住建委认为,重点整治无证售房、不实宣传、合约欺诈和不公平条款、预售资金违规读取、绑销售和违规分销、信贷资金违规购房。存量房销售方面,主要整治借学区房等抹黑房价、信贷资金违规购房等问题。检查经纪机构否渲染烘托成交价信息,引导出售方随意提高报价;是否向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息;否以“学区、学区房、学区名额”等名为宣传推展房源;是否在微信朋友圈、自媒体渠道公布生产购房恐慌情绪的文章等不道德;展示房源价格是否与业主书面委托价格一致;是否公布上海证券交易所价格明显低于合理成交价价格的房屋信息。检查经纪机构是否向购房人推介或唆使违规使用经营贷、信用贷等金融产品购房。

  北京市住建委涉及负责人表示,本轮专项整治积极对此社会关切。此前集中反映报导的房屋租赁中介机构违法违规问题、机构炒作学区房问题等均在本轮专项整治当中,目的切实解决群众关切的问题,推展重点民生诉求的解决问题。

  土地市场不受注目

  随着“两集中于”土地出让制度的推展,针对土地市场的调控倍受市场注目。

  根据南通近日发布的《市委办公室市政府办公室关于进一步增进房地产市场稳定身体健康发展的通知》,规定全市普通商品住房用地均采行“触房价、控地价”方式供应,严控土地溢价率;加强住房金融监管,包括强化个人住房贷款规模管理、查办经营债、强化购地资金来源审查等;加大住宅用地供应力度,实行相对集中于公告和出让。

  4月26日至27日,广州首次实行集中于供地,供应量有所增加。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉回应,广州供地放量明显。目前,广州库存消化周期较短,截至3月底只有6.4个月。广州近期的楼市调控具体,要减少供地,且作为主要的政策措施。预计未来相当宽的一段时间,广州将遵循这一策略。这也符合热点城市增加供地规模的总体拒绝。有一点关注的是,2月份自然资源部发布“两个集中”新政时,提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量构建快速增长。

  增强租房市场监管

  同时,针对出租市场的监管政策密集出台,还包括规范租赁中介企业、压制租金贷、加大租赁市场房源供给等方面内容。

  4月26日,住建部、发改委等六部门联合印发《关于强化轻资产住房租赁企业监管的意见》,提出加强从业管理、规范住房租赁经营不道德、开展住房出租资金监管、禁令套取用于住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房出租矛盾纠纷充分发挥住房出租涉及行业协会作用以及实施城市政府主体责任等方面监管措施。

  《意见》明确指出,住房出租企业不得变相积极开展金融业务,不得将住房出租消费贷款相关内容映射住房租赁合约,不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人用于住房租赁消费贷款。金融机构派发住房租赁消费贷款,应当以备案的住房租赁合约为依据,贷款额度不得高于住房出租合约金额,贷款期限不得多达住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配,贷款资金不能划归借款人账户,强化贷款资金用途管理,避免资金侵吞风险。同时要求,住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月;除市场变动导致的正常经营行为外,缴纳房屋权利人的租金原则上不低于缴纳承租人的租金。

  业内人士指出,残暴扩张模式已经不适应当前的住房租赁市场环境,未来长租公寓机构将南北精细化运营道路。机构必须不断提高运营能力、服务水平,强化产品设计,提升获客能力,提高出租率。同时,要做好成本管控,均衡收支水平,保证现金流安全。此外,要加强对长租公寓的监管,将租金及租金债纳入监管账户。深圳、杭州、重庆等城市已提出涉及措施,拒绝设置专项监管账户,规范住房租赁企业经营行为,遏止企业“跑路”等不道德。未来或有更多城市实施涉及规定,长租公寓行业将向更加精细化、规范化的方向发展。

(责任编辑:李伟)


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